احمد الشناوي : ارتفاع تكلفة الوحدات وزيادة الاسعار يتطلب توسيع الشراكة لتنشيط السوق

أكد المطور العقارى الدكتور أحمد الشناوي عضو مجلس ادارة و أمين صندوق مجلس العقار المصرى ، و نائب رئيس لجنة التنمية المستدامة بجمعية رجال الأعمال المصريين، ورئيس مجلس إدارة شركة أدفا للتطوير العقاري، على أن النهضة العمرانية التي تشهدها مصر حاليا، بالإضافة إلى التوسع في إنشاء مدن الجيل الرابع والمدن الذكية والمستدامة، تحتاج إلى توسيع دائرة استراتيجية الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص في تنفيذ المشروعات السكنية المختلفة، سواء مشروعات الإسكان الاجتماعي أو المشروعات الاستثمارية ، وهو ما يتفق مع رؤية رئيس الجمهورية عبد الفتاح السيسي، الذي أكدها في خطابه في مؤتمر المناخ cop27، والذي استضافته مصر مؤخرا بمدينة شرم الشيخ، حيث اكد على أهمية هذه الشراكات بين القطاع الخاص والدولة على كل المستويات وفي جميع القطاعات، وذلك لاستكمال خطة الدولة المصرية في بناء الجمهورية الجديدة، وفي إطار تنفيذ رؤية مصر ٢٠٣٠.

وقال الشناوي أن الدولة تولي اهتماما كبيرا بملف الإسكان الاجتماعي، لكونه يمس فئة كبيرة من المجتمع، خاصة الشباب في مختلف الشرائح، موضحا أن الطلب يتزايد على الوحدات السكنية التي تتراوح مساحتها من ٦٠ متر إلى ٩٠ متر، ويتراوح سعرها حاليا بين ٦٠٠ ألف جنيه الى و ٧٥٠ ألف جنيه كاملة التشطيب، بحيث تكون مدعمة لتصبح في متناول الشباب أو الأسر الصغيرة.

وأوضح أن الدولة لها الحق في دعم القطاع الخاص للإسكان الاجتماعي، من نفس منطلق أن القطاع الخاص له الحق في الإشتراك مع الدولة في تنفيذ المشروعات الاستثمارية، بحيث تكون آليات تطبيق هذه الشراكة عن طريق قيام الدولة بتحديد مساحات الوحدات السكنية المختلفة، وتحديد أسعار بيع هذه الوحدات، بالإضافة إلى تحديد فترات السداد والمقدمات أيضا بالنسبة للإسكان الاجتماعي والاقتصادي ، مؤكدا أيضًا على أن التجارب السابقة للشراكة بين الدولة والقطاع الخاص في تنفيذ المشروعات الاستثمارية كانت ناجحة، واتخذت شكلا متكاملا ومتناغما، مما يشجع على التوسع في تنفيذ المزيد من هذه المشروعات المشتركة .

وأضاف الشناوي أن السوق العقاري في الفترة الحالية، يحتاج إلى المزيد من  التنوع بين المشروعات الاستثماريه بمختلف شرائح المجتمع بالاضافة الى مشروعات الاسكان الاجتماعي ، و ذلك لتلبية رغبات الشرائح المختلفة داخل المجتمع ، والتي لم تعد تقتصر على المحدود والمتوسط والفاخر فقط، بل تفرع الإسكان المتوسط والفاخر إلى أكثر من شريحة مختلفة، مما أدى إلى إختلاف أسعار الوحدات الاستثمارية، حيث ان الاسعار اصبحت لا حدود لها  ، نتيجة لزيادة شرائح فئات المجتمع، مما جعل من الضروري التنوع فى الوحدات و توسيع شراكة الدولة والقطاع الخاص لتلبية الاحتياجات المختلفة للعملاء.

وذكر أن من أسباب احتياج القطاع الخاص توسيع دائرة الشراكة مع الدولة في الفترة الحالية، ارتفاع قيمة تكلفة الوحدات، نظرا لارتفاع أسعار الأراضي وارتفاع أسعار مواد البناء، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف حملات التسويق، وعدم انتشار ثقافة التمويل العقاري بالشكل المطلوب، لعدم وجود تمويل للوحدات تحت الإنشاء، في الوقت الذي لا يستطيع فيه المطور العقاري الانتظار وعدم بيع الوحدات حتى إنتهاء التشطيب بالكامل و ادخل المرافق فضلًا عن المطور هو صاحب فكر و رؤية و ليس جهة تمويل .

وأشار إلى أن المطور العقاري يواجه الكثير من الصعوبات والضغوط، لذلك يحتاج من هيئة المجتمعات العمرانية باعتبارها جهة الولاية على الاراضي ، مزيد من التسهيلات وتفعيل أكثر في عقود الشراكات، للتخفيف عليه خاصة في سعر الأراضي، حيث تقوم الهيئة حاليا ببيع الأرض للمطور مقابل مقدم سداد ٢٥% من اجمالى السعر والباقي على ٣ سنوات، في حين يقوم المطور ببيع الوحدة بمقدم ١٠% والباقي خلال من ٨ ل١٠ سنوات، وهو غير منطقي ويسبب ضغط شديد على شركات التطوير العقاري، ولو تم مقايسة ذلك مع آليات بيع الوحدات السكنية من شركات التطوير العقاري للعملاء، فسنجد فجوة كبيرة جدا بينهما .

ويأمل الشناوي في حل هذه التحدى لتفادي المشكلات مستقبلا، بالإضافة إلى ضرورة الاهتمام بتمويل الشركات العقارية، على غرار التمويل العقاري للعملاء، عن طريق فوائد عينية وتسهيلات أكثر مرونة و خصوصًا بعد إلغاء المبادرات التمويلية بشكل مفاجئ ، فإذا قلت تكلفة الأرض سيتم تخفيف عبئا كبيرا على الشركات العقارية، مقترحا أن يتم تقنين بيع شركات التطوير العقاري للوحدات السكنية للعملاء على أقصى تقدير خلال ٤ الي ٥ سنوات فقط وليس ١٠ سنوات كما هو متبع حاليا، وفي حالة احتياج العملاء لفترات سداد طويله ، في هذه الحاله يحل البنك محل التمويل ، للتخفيف من الضغط على المطورين والشركات العقارية،  فالمطور العقاري هو القائم علي الفكره والرؤيه وليس مجرد جهة تمويل، ومن هنا تنبع أهمية الشراكة بين القطاع الخاص و الدولة حيث انهم جزء لا يتجزأ عن بعض و الدمج بينهم مهم جدًا و يساهم فى الدعم الاقتصادى و الاجتماعى .

وشدد على أن تكون مشروعات الإسكان الاجتماعي في مكان منفصل عن المشروعات الاستثمارية، مؤكدا على ضرورة وجود تخطيط سليم ومنطقي في تنفيذ هذه المشروعات بالشراكة مع الدولة، لتفادي أخطاء التجارب المشابهة السابقة، فلا يجوز أن تكون مشروعات الإسكان الفاخر والإسكان الاجتماعي في نفس المنطقة، مشيرا إلى أن المطور العقاري سيقوم بتنفيذ الإسكان الاجتماعي بالشراكة مع الدولة، وطبقا لرؤيتها وتخطيطها، أما المشروعات الاستثمارية والتي تدخل في نطاق السوق الحر بطبيعتها، فإن المطور له الحرية في كيفية التنفيذ و لكن طبقا للاشتراطات والمواصفات الفنيه واختيار آليات التطبيق طبقا لجداول زمنيه محدده

نتطلع خلال عام ٢٠٢٣ التوسع  في تطبيق عقود الشراكه ما بين الدوله والقطاع الخاص في المشروعات العقاريه الاستثماريه وايضا الاسكان الاجتماعي والاقتصادي و دعم الاستثمارات المحلية يشجع على جذب الاستثمارات الاجنبية .

من الجهة الاخرى من حق الدولة ان تضمن ملائة الشركات الاستراتيجية من الرؤية و الرسالة و الاهداف فضلًا عن الملائة البشرية و  الفكرية و المالية و الهيكل الادارى للشركة و ضمان سلامة تنفيذ المشاريع و قدرة الشركات على التنفيذ طبقًا للمواصفات الفنية و اعداد الجداول الزمنية و التكلفة ، و على الجانب الاخر الدولة تمتلك الارض و المطور عليه التطوير و كافة الانشاءات و فى حالة عدم الالتزام فمن حق الدولة الارض و ما عليها من انشاءات و تطوير كضمان لها . و من جهه اخرى نريد مشاركة الدولة و القطاع الخاص فى دعم انشاء مجتمعات عمرانية مستدامة و لو بشكل تدريجى و تثقيف الجمهور عن اهمية الاستدامة و ابعدها الاقتصادية و الاجتماعية و البيئية .