التسويق والضمانات الحكومية والتشريعات أبرز المطالب بمؤتمر «التطوير العقارى 2024»

ناقشت الجلسة الرابعة من النسخة الثامنة من مؤتمر التطوير العقاري 2024، والتى جاءت تحت عنوان : كيف تستفيد السوق المصرية من التوسع الخارجي للمطورين ؟ أبرز عوامل تصدير العقار المصري للأسواق الخارجية وماهي أبرز الحوافز المطلوبة للمستثمرين المصريين في الخارج وجذب الاستثمارات الأجنبية داخليًا.

وأكد الحضور في الجلسة أن السوق المحلية والمطورين مازالوا يحتاجون لكيفية وطرق التسويق لتلك المشروعات والأعمال، بالإضافة إلى الضمانات الحكومية لمشروعاتهم في الخارج مما يساهم في زيادة الدعم للمطورين وزيادة حجم الأعمال، مشيرين إلى أن مصر ستجذب مكونا دولاريا كبيرا خلال الفترة المقبلة على خلفية توقيع عدد من المشروعات أبرزها رأس الحكمة والساحل الشمالي، ورأس جميلة ورأس بناس الفترة المقبلة.

وبدأ باسم الشربيني، الرئيس التنفيذي لشركة “إتقان” للاستشارات المالية والتسويقية، حديثه بالكلام حول توسع شركات التطوير العقاري والمقاولات المصرية في الأسواق الخارجية خلال العامين الماضيين، وخاصة في دول مثل السعودية، الإمارات، عُمان، وليبيا وغيرها، كما تطرق إلى تأثير هذا التوجه نحو الأسواق الخارجية على قطاع العقارات في مصر، مسلطاً الضوء على انعكاسات تلك الاستثمارات على الوضع المحلي.

وقال محمد سامي، رئيس الاتحاد المصري لمقاولي البناء والتشييد حديثه بالتأكيد على أن التشريعات المصرية الحالية لا تعيق توسع الشركات نحو الأسواق الخارجية، مشيراً إلى أن حجم الأعمال التي نفذتها الشركات المصرية في السوق المحلية كان كبيراً للغاية، وشهدت نمواً ملحوظاً في الآونة الأخيرة، بفضل قدرتها على تنفيذ مشروعات ضخمة في فترات زمنية وجيزة.

ولفت “سعد” إلى أن هذا الزخم في السوق المحلية شكّل دافعاً رئيسياً للتوجه نحو الأسواق الخارجية، واصفاً إياه بالخطوة الضرورية للحفاظ على وتيرة النمو المستمرة.

وأشار إلى التحديات التي تواجه شركات التطوير العقاري، موضحاً أن بعضا من هذه المعوقات تم تجاوزه، فيما لا تزال هناك مشكلات أخرى قائمة، واستشهد بأزمة رسوم توثيق شهادات الخبرة، التي كانت في السابق عبئاً مالياً كبيراً، قبل أن يتم تعديل الرسوم لتصبح في الحد الأدنى، مما جعل هذه العقبة جزءاً من الماضي.

وأشاد بالتعاون الحكومي وبسرعة استجابتها لمعالجة هذا الأمر، مؤكداً أن هذا التعاون كان له أثر إيجابي على القطاع.

وتابع أن العديد من مجالس إدارات الشركات اتخذت خطوة التوسع في الأسواق الخارجية، مستهدفةً أسواقاً مثل السعودية، العراق، وليبيا، غير أن العائد من حجم الأعمال لم يكن على مستوى التوقعات المرجوة بسبب التحديات المتعلقة بإصدار خطابات الضمان بالعملة الأجنبية، وهي مشكلة تم رفعها إلى أعلى الجهات المعنية بالدولة للنظر فيها.

وأوضح أن الشركات تمكنت من التغلب على هذا التحدي من خلال إقامة شراكات وتوقيع بروتوكولات تعاون مع جهات متعددة تعمل في كل من السعودية، العراق، ليبيا، الأردن، وعُمان.

وأشار إلى أن شركته أيضاً بادرت بتوقيع عدد من البروتوكولات كإجراء مؤقت إلى حين حل أزمة خطابات الضمان.

ورأى أن أزمة خطابات الضمان بالعملة الأجنبية تُعد من أبرز التحديات التي تواجه شركات المقاولات المصرية، حيث لا يتم إصدار خطابات ضمان بالعملة المحلية بقيم معادلة بالعملة الأجنبية، موضحا أن هذه الأزمة لا تقتصر على الشركات الخاصة فحسب، بل تشمل أيضاً الشركات الحكومية التي تنفذ مشروعات في الأسواق الخارجية.

وتساءل “الشربيني” عن كيفية تمكّن شركات التطوير العقاري من اقتناص الفرص الاستثمارية خارج السوق المحلية، و عن مدى أهمية الشراكات كجزء أساسي من استراتيجية التوسع، أو ما إذا كان من الممكن الاكتفاء بدراسة السوق المستهدف فقط، كما استفسر عن الآليات التي تعتمدها الشركات للتوسع في هذه الأسواق.

وبدأت عبير عصام رئيس مجلس إدارة مجموعة عمار العقارية وعضو غرفة التطوير، بالثناء على أهمية هذه اللقاءات والندوات التي، حسب وصفها، تسهم في خلق حالة من التكامل بين مختلف الأطراف العاملة في القطاع العقاري.

وأشارت إلى أنها تدعم فكرة الشراكات في المرحلة الحالية، معتبرةً إياها نهجاً حقق العديد من قصص النجاح على مدى أكثر من عشر سنوات، موضحة أن هذه الشراكات تجمع بين المطورين العقاريين وجهات مثل النقابات والأندية أو شخصيات لا تمتلك الخبرة الكافية في مجال التطوير العقاري، مما يدفعهم إلى الاستعانة بالخبراء، وبهذا الأسلوب، تحقق الشراكات نتائج مرضية لجميع الأطراف، سواء لأصحاب الأراضي أو للمطورين.

وفيما يتعلق بآلية التوسع في الأسواق الخارجية، أوضحت أن ذلك يتم من خلال التعاون مع مكاتب التمثيل التجاري في بعض الدول.

وأشارت إلى تلقيها اتصالاً من الوزير المفوض التجاري في العراق، السيد معتز علي، حيث ناقشا سبل إقامة شراكات تضمن حماية الحقوق المالية للمطورين المصريين، سواء من خلال المشاركة في المعارض العقارية، أو تصدير العقار، أو البحث عن شراكات مستدامة.

وأكدت أن مكاتب التمثيل التجاري المصري في الخارج تمثل الخطوة الأولى لبدء التوسع، قبل اللجوء إلى الأصدقاء والمعارف أو استكشاف الفرص الاستثمارية عبر مكاتب خارجية.

وأوضحت أن العديد من الشركات المصرية تملك فروعاً في دول مختلفة، مثل السعودية والإمارات، مما يتيح لها دراسة وتقييم الفرص الاستثمارية بشكل أعمق في هذه الأسواق.

وأشارت إلى أن شركتها تولي أهمية كبيرة لبناء علاقات متينة مع العملاء والشركاء، مؤكدةً في الوقت ذاته، بصفتها الأمين العام لجمعية مستثمري أسوان، دعمها المستمر للاستثمار في محافظات جنوب مصر مثل أسوان، والأقصر، والغردقة. وشدّدت على أن التوسع الاستثماري في الجنوب يمثل خطوة مميزة وواعدة.

كما ذكرت أن شركتها أبرمت بروتوكول تعاون مع حكومة دبي، في إطار سعيها لتعزيز الشراكات الدولية.

وتساءل “الشربيني” عن التحديات التي تواجه المكاتب الاستشارية عند العمل على المستوى الدولي، وعن المخاطر التي تتعرض لها هذه المكاتب نتيجة انتقال كوادرها من المهندسين المعماريين للعمل مع كيانات خارج مصر بعد أن تلقوا التدريب والتأهيل.

وأشار وليد مرسي، عضو جمعية الأعمال ورئيس مكتب “DCI PLUS ” للاستشارات الهندسية،  إلى أن التوسع في الأسواق الخارجية دائما ما يتطلب زيادة في أعداد المهندسين العقاريين والكوادر العاملة بالشركة، لكن شركته اعتمدت في الآونة الأخيرة على الحلول الذكية، من خلال تعزيز استخدامات الذكاء الاصطناعي، مما يساعد على تقليل الحاجة إلى العمالة، ويساهم في تمكين الشركة من تقديم خدمات ومنتجات ذات جودة مبتكرة.

وأضاف أن شركته تسعى دائماً إلى استقطاب الكوادر ذات المهارات العالية، كما أنها تستثمر بشكل مكثف في تدريب وتأهيل المهندسين لضمان تطوير قدراتهم ومهاراتهم.

وأشار إلى أن شركته غالبًا ما تعتمد إستراتيجية التوسع من خلال إقامة شراكات، خاصة أن فتح مكاتب جديدة في بعض الأسواق يتطلب وقتًا أطول بسبب إجراءات التسجيل والإدارة. وأوضح أن بعض الدول التي تعتمد بشكل كبير على التكنولوجيا المتقدمة تتسم ببطء في عمليات تأسيس الشركات.

كما عبّر عن سعادته بالتوسع في أسواق مثل زامبيا وفرنسا، مشيرًا إلى أن المشروعات يتم دراستها بشكل شامل، مما يُميز العديد من الأسواق العالمية.

وفيما يخص حجم السوق الخارجية وتأثيره على نظيرته المحلية، أكد أن الشركات المصرية تشهد تذبذبًا ملحوظًا في هذا الجانب، إلا أن السوق العقارية المصرية تشهد توسعًا مستمرًا.

وأشار إلى أن مصر تضم أكثر من 36 مركزًا لتطوير المشروعات العقارية، كما أن حجم الأعمال والمشروعات في محافظات الصعيد ومناطق متعددة في مصر يفوق بشكل كبير تلك الموجودة في مناطق مثل الشروق ومدينة 6 أكتوبر، مع حرص الشركة الدائم على التوسع المستمر في هذه المناطق.

وقال السيد عليوة رئيس مجلس إدارة شركة” HUD” للتطوير العقاري، إن شركته متواجدة في أكثر من دولة عربية في عدة مجالات غير التطوير العقاري مما أتاح فرصة لدراسة هذه الدول مثل الإمارات والسعودية و عمان، بالإضافة إلي امتلاك شركات تنظيم معارض و استيراد وتصدير.

وأضاف “عليوة” أن السعودية وعمان أكثر الدول التي تتمتع بالفرص حيث أقامت عدة شركات من قبل في السعودية علي أساس تأسيس العقارات الصغيرة حيث دخل الاهتمام بالعقارات الكبرى مؤخرا.

وأكد أن شركته قامت بتسليم أكثر من مشروع في السعودية حيث إن الطلب علي العقارات في المملكة كبير ولكن أغلب المواطنين السعوديين ليس لديهم الإمكانيات للشراء حيث يعتمدون على التمويل المالي.

وأضاف رئيس مجلس إدارة شركة” HUD “للتطوير العقاري، أنها تقوم بمواكبة الأسواق الخارجية، كما تقوم بالشراكة مع الأصدقاء السعوديين نظرا لأنهم دائما متخوفون من الشراكة مع المصريين مما يحقق أرباحا للشركة.

وأشار إلي أن السوق المصرية أقوى سوق حتى الآن والهدف من الشركات الخارجية تكوين شراكات بين الطرفين من خلال تبادل الخبرات.

في سياق متصل، قال محمد سامي سعد رئيس الاتحاد المصري لمقاولي البناء والتشييد،  إن الشركات المصرية القادرة على العمل في مصر تبلغ 35 ألف شركة التي يمتلكها قطاع التشييد ومتنوعة التصنيفات حيث إنها تمتلك تصنيفات مخصوصة ليست أعمال بناء و صرف تقليدية بل يقومون بإنشاء الأنفاق مما يتح لهم العمل بالأسواق الخارجية مع وجود دراسة جيدة للسوق.

وأكد “سامي” أن مراكز التمثيل توفرجميع البيانات عن الأسواق، بالإضافة إلي البروتوكلات التي تقام بين الدول لذلك لابد من معرفة احتياجات السوق قبل بدء أي استثمارات وذلك الأمر ينطبق على الأسواق الأفريقية التي تواجه مشكلة في التمويل وتفضل المطور أكثر من المقاول.

وأضاف رئيس الاتحاد المصري لمقاولي البناء والتشييد أن هناك نوعية من المشروعات في مصر ليست “ABC ” ولكن في الخارج تكون” ABC ” والتي تكون المنافسة فيها قليلة في الخارج، وبالتالي تقوم بتنفيذها شركة أوراسكوم والسويدي لها بالخارج وتمد السوق المحلية بالخبرة.

وأكد أن العمل داخل مصر سيواجه تغيرا بالنسبة للشركات التي تأتي من الخارج إلي الداخل مما دفع إلي التقدم لوزارة المالية للحصول على الاشتراكات الدولية للعقود واعتمادها لأن المرحلة القادمة للعمل سواء داخل أو خارج مصر لا يمكن العمل بها بقانون 182 ولكن بنظام العقود الدولية ويجب على الشركات أن تعد نفسها لذلك.

وتساءل باسم الشربيني : هل البنوك في مصر في ظل التعاقدات الدولية وخدمة المطورين الأجانب القادمين للسوق المحلية سيكون لها دور داعم للشركات المصرية؟

وأجاب وليد مرسي قائلا إن الشركات القادمة من الخارج للعمل في السوق المحلية لا اعتقد أنه سيكون لديها مشكلات مع البنوك أو إيجاد تمويلات لاسيما وأن البنوك ستساعد تلك الشركات لأنها ستجلب معها مكونا دولاريا ، وستكون فرصة للبنك لجذب تلك التمويلات الأجنبية.

وأضاف أن المشكلة التى ستواجه البنوك هي إصدار ضمانات دولارية للشركات العاملة في السوق الخارجية لاسيما أنه لا يضمن استمرارية حجم الأعمال للشركات، ونحتاج إلى حركة في قوانين البنوك وأن يعلم البنك المركزي كيفية تخفيف البنوك الأعباء على الشركات المحلية خلال الفترة المقبلة وهو ما سيكون له دفعة قوية في زيادة النمو لتلك الشركات.

من جانبه، وجه باسم الشربيني سؤالًا إلي عبير عصام ، عن ماهو الذي يميز الشركات عند التفكير في العمل في أسواق جنوب مصر وغيرها من الأماكن غير الساخنة وتأثير عودة فتح باب تراخيص البناء في تلك الأحياء والمدن؟

وردت عبير عصام  بقولها إن الدولة تعمل منذ نحو 20 عاماً على فكرة التوسع في المدن الجديدة لاسيما في ظل وجود ظهير صحراوي لعدد من المحافظات، والموضوع مهم بالنسبة لي شخصيًا ودائما ما يتم الحديث عن تصدير العقار، وأنه من الأولي توفير الوحدات السكنية للعملاء داخل الإقليم الخاص بهم ، وبعض العاملين بالخارج يحتاج إلى منزل بجوار أسرته في المحافظات وهو ما لم يجده العميل.

وتابعت أن النموذج القديم هو الحصول على أرض في المحافظات والقيام ببناء وحدة سكنية بنفسه أسهل لبعض العملاء لاسيما في ظل تواجد شبكة كبيرة من الطرق والبنية التحتية المتوفرة في المدن الجديدة وتوافر قطع أراض مختلفة ومنتجات كثيرة عقارية موجودة في جميع المحافظات بداية من أسوان وحتي مطروح ، ويجب على المستثمر البحث عن الفرص في المحافظات والمدن الجديدة وغيرها.

وأكدت أن بعض المدن الجديدة لا توجد بها فرص جاذبة للمستثمرين مثل 6 أكتوبر وغيرها لاسيما وأنه تم العمل على إنشاء تلك المدن منذ نحو 20 عاماً وهو ما يساهم في قيام الشركات بالتوجه إلي أماكن ومناطق عقارية جديدة مثل الصعيد وشمال مصر وغيرها من الأماكن البكر حاليًا.

ووجه المهندس باسم الشربيني، مدير الجلسة، سؤالًا حول أبرز التحديات التي يواجهها المطورون أثناء توسعهم، سواء داخل السوق المحلية أو عند التوجه إلى الأسواق الخارجية.

وأجاب المهندس وليد مرسي، رئيس مكتب “DCI Plus” للاستشارات الهندسية، بأن التحديات أمام المطورين العقاريين ليست مقصورة على السوق المحلية، بل تمتد لتشمل الصعيد العالمي، حيث تتطلب التوسعات الدولية مواكبة معايير مختلفة تمامًا في مجالات الجودة والتكنولوجيا.

و أشار إلى أن هذا النوع من التنافس يحتاج إلى استخدام أحدث التكنولوجيا المتاحة، والالتزام بمعايير عالية لضمان تحقيق النجاح في الأسواق الخارجية.

وأوضح أن هذه التحديات لا تتعلق فقط بجودة المهندسين المصريين، والذين يتمتعون بكفاءة عالية وخبرة متقدمة، بل تتطلب تعاونًا ودعمًا من الحكومات المختلفة للمساعدة في خلق بيئة جاذبة للاستثمار.

وأضاف، نحن بحاجة إلى دعم وتعاون الدول لتشجيع الاستثمار في مصر، وتوفير بيئة استثمارية تجعل من مصر وجهة منافسة في مجال التطوير العقاري.

وأشار إلى التحديات المرتبطة بتكاليف الاستشارات الخارجية، موضحًا أنه في بعض الأحيان، تقدم مكاتب استشارية في دول مثل الهند وسنغافورة خدماتها بأسعار أقل بنسبة تصل إلى النصف مقارنة بالخدمات المقدمة محليًا، ومع ذلك، يظل المنتج المصري منافسًا بقوة على المستوى العالمي، حيث يسعى المهندسون المصريون لتقديم جودة عالية يمكن أن تضاهي ما يقدمه المنافسون الدوليون، حتى وإن اختلفت التكلفة.

من جانبه، تناول المهندس السيد عليوة، رئيس مجلس إدارة شركة “HUD” للتطوير العقاري، جانبًا آخر من التحديات، مسلطًا الضوء على تأثير الاختلافات الثقافية في تفضيلات الاستثمار، وأوضح أنه في بعض المشروعات، مثل غلق سينما في محافظة أسيوط، يلاحظ تباينًا في طريقة التعامل مع الاستثمارات، حيث يميل البعض إلى التعامل معها كمصدر للدخل بدلاً من وسيلة للترفيه.

وأكد أن هناك تحديات تتعلق بتوجهات الناس وطرق تفكيرهم حول قيمة الأصول والمنتجات المتاحة في السوق.

وأشار إلى أن شركته تسعى لتقديم منتجات تناسب احتياجات وتطلعات مختلف الفئات والمناطق، بهدف تلبية متطلبات السوق المحلية والتكيف مع اختلافاته.

وأضاف أن تكييف المنتجات لتناسب متطلبات السكان المحليين يسهم بشكل كبير في تعزيز نجاح المشروعات، خاصة في المناطق التي تتسم بطابع ثقافي مختلف.

وأكمل المهندس السيد عليوة حديثه بالتركيز على أهمية التعاون مع مكاتب استشارية عالمية، حيث أكد أن شركته تعمل مع عدة شركات دولية كبرى، موضحا أن هذا التعاون يتيح لشركته مزايا إضافية تساعدها على تحقيق التوسع في نطاق مشروعاتها إلى أسواق جديدة، وتعزيز القدرة التنافسية على المستوى الدولي.

وأفاد بأن هذا التعاون ساعدهم في الدخول إلى الأسواق الأفريقية، والاستفادة من تجارب هذه الشركات العالمية في تطوير مشروعاتهم داخل المنطقة، مما يتيح لهم توسيع آفاقهم والاستفادة من رؤى وإستراتيجيات جديدة.

وأضاف السيد عليوة أن أحد العناصر الأساسية التي تساعد شركته على تحقيق النجاح هو فريق العمل المتكامل الذي يعمل بتناغم وتنسيق لتحقيق الأهداف المشتركة، وقال: “في كل مشروع، نحرص على أن يتم التنسيق بين جميع أعضاء الفريق مع الشركات الاستشارية المتخصصة في مجالات متنوعة، هذا يضمن تقديم أفضل الحلول الممكنة وفقًا لأعلى معايير الجودة.”

وأكد أن هذا التكامل في العمل يعزز من فرص نجاح المشروعات، ويضمن توفير منتجات ذات جودة عالية تلبي احتياجات العملاء وتتماشى مع المعايير العالمية، وأشار إلى أن فريق العمل يسعى دائمًا إلى التطور والتعلم، مما يمنحهم القدرة على مواجهة أي تحديات قد تعترض طريقهم سواء في السوق المحلية أو العالمية.

وأكد أن الموارد في مصر ضخمة للغاية وأنه حال توافر جزء ضئيل من تلك الموارد في دول أخري وتم الترويج لها ستحدث نقلة نوعية كبيرة وسيتغير حالها بشكل كبير، كما أن العديد من المطورين العقاريين لديهم طموح لتصدير العقار للخارج ولكن لا يعلم كيفية التصدير أو التسويق لذلك.