استضاف مؤتمر التطوير العقاري الثامن الذي نظمته “المال جي تي إم” مجموعة من الخبراء والقادة في القطاع العقاري لمناقشة التحديات والفرص التي تواجهها السوق العقارية المصرية، وذلك بحضور عدد من كبار المطورين والمسؤولين.
وتناولت الجلسات الأولى من المؤتمر والتي جاءت تحت عنوان “ترتيب البيت من الداخل” مجموعة من المحاور الاستراتيجية وأبرزها الرؤية الحالية للسوق، أهمية الاستدامة، ومستقبل تصدير العقار المصري إلى الأسواق العالمية، وأبرز مطالب المطورين من الحكومة.
وأكد الحضور على أن الفترة الماضية شهدت موافقات سريعة من الإسكان على النسبة الأكبر من مطالب المطورين، ولكن يبقى هناك بعض النقاط الحيوية التي يجب العمل عليها لضمان الوصول لبيئة عمل مناسبة ومثالية للتطوير العقاري، وضمان حصول العملاء على وحداتهم.
وانطلقت الجلسة الأولى والتي أدارها شريف عمر رئيس قطاع العقارات في جريدة المال، موجها سؤالًا للمهندس طارق شكرى – رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، حول رؤيته للمشهد بالسوق العقارية حاليا ؟.
وقال شكري إن القطاع العقاري قوي ومستمر وصامد، ولكنه في الواقع يتعرض لعدد من الأزمات بعضها محلي والبعض الآخر دولي ، مضيفا أن المرحلة الحالية يمكن وصفها بأنها جزء من عدم الوضوح.
واستكمل وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب حديثه، بالتأكيد على أنه من الصعب قراءة المستقبل فيما يخص الاستثمارات بشكل عام ، نظرا للأوضاع الجيوسياسية والتي ليس من المعلوم متى تنتهي، ويمكن وضوح الرؤية بعد توقف الصراعات الدائرة، لتقييم وقياس ما إذا كان هناك ضعف في التمويلات وقيمة التأمين والنقل لأنها أمور تتعلق بالحروب والسياسات التي لم تتضح بعد.
ولفت وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب إلي أن السوق العقارية المصرية سوق حقيقية لأنها تحتوي على نحو 110-120 مليون نسمة ، خاصة مع تجربة العملاء في تحقيق المكاسب المرجوة بمخاطر أقل مقارنة بالدولار والذهب .
وشدد على أنه خلال الـ 20 سنة الأخيرة حققت السوق العقارية هوامش ربحية أضعاف ما تحققه البنوك و البورصة والذهب، مؤكدا أن هذا الأمر عكسته حسابات دقيقة كشفت عن تحقيق الشركات الكبرى عائدات أعلى ، وهو ما جعل القطاع العقاري وسيلة استثمار مجربة ومضمونه للعملاء.
وأكد شكري أنه بعد صفقة رأس الحكمة من المتوقع أن يكون هناك تزايدًا في أعداد الأخوة العرب بالقطاع العقاري بنسبة تصل إلي 50% ، خاصة وأن السوق المصرية هي الأفضل من حيث السعر والمناخ مقارنة بالدول الأخرى مثل تركيا وأوروبا.
ونوه إلي أن هناك مشكلتين أساسيين يواجهها القطاع وهما التمويل العقاري و الارتفاعات السعرية بما فيها تكلفة المرتبات، مطالبا بإعادة النظر في آلية التمويل العقاري وتوقف عمل المطورين كممولين، إلى جانب حل الارتفاعات السعرية بما فيها تكلفة المرتبات ليتمكن العميل من سداد أقساط الوحدات.
وأكد المهندس طارق شكري أنه يتبنى بشكل شخصي ملف اتحاد الشاغلين لفك التشابك المستمر بين المطورين العقاريين والعملاء فيما يخص الصيانة والذي لم أراه مطبقا في أي دولة أخري سوي مصر ، قائلا :” هذا التشابك لن ينتهي إلا بإعادة النظر في آليات اتحاد الشاغلين بحيث ينتهي دور المطور عن تسليم الوحدة، وتتولي شركة تشغيل متخصصة أمر الإدارة والصيانة بتكلفة واضحة تدار بعيدا عن المطور ، وتقسم الخدمة بناء على التكلفة وإلزام الساكن بالسداد حتى لا يتراجع مستوى الخدمة” .
كما تطرق طارق شكري لملف تصدير العقار ، مؤكدا أن كل ما يثار بشأن ملف تصدير العقار كلها كلمات حسنة النية ولكن مازالت مصر لم تأخذ حقها من حصة التصدير حتى الآن .
واقترح شكري ضرورة إنشاء وحدة بمجلس الوزراء المعنية بتصدير العقار لتسريع قراراتها علي كافة الجهات المعنية بالملف، بما يضمن سرعة وانجاز الخطوات وتفعيلها على الأرض.
وأضاف أهمية وجود شركة متخصصة تروج للأمر على محركات البحث بطريقة سليمة و قياس أثر التصدير مقارنة بالدول الأخرى ، مشددا أنه في حال عدم تطبيق ذلك سيبقى الكلام عن تصدير العقار مجرد كلمات ليس أكثر.
وتساءل مدير الجلسة عن المبادرة التي سبق وتم إعلانها من قبل في هذا الشأن أين هي الآن وما الجدوى منها؟
ورد شكري قائلا: « كانت هناك مبادرة سبق وتم إعلانها من قبل في هذا الشأن إلا أنها كانت من إحدي شركات القطاع الخاص، لذا فهي لم تجدي نفعا لأن المبادرة الحقيقة لابد وأن تكون من جهة أو هيئة صاحبة قرار .
وانتقل مدير الجلسة للمهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذي لشركة كريد العقارية، لسؤاله حول رؤيته للمستقبل القريب للقطاع العقاري المصري؟
وأكد منصور على أن بيانات المبيعات الصادرة من الشركات العقارية المدرجة في البورصة المصرية أظهرت زيادات ملموسة مقارنة بالعام الماضي، وهو مؤشر إيجابي يعكس استمرار الطلب على العقارات، حتى مع التحديات الاقتصادية الراهنة.
وتابع منصور موضحًا أن مقارنة مبيعات موسم الصيف الحالي بمواسم سابقة مثل أعوام 2017 و2018 تكشف عن زيادات كبيرة، مما يؤكد استمرار حركة السوق العقارية رغم التأثيرات الاقتصادية المحيطة.
وأرجع هذا النمو الملحوظ إلى ثقة المستثمرين والمشترين في استقرار العقار كملاذ آمن، خاصة في ظل التحديات التي تواجهها العملات المحلية نتيجة التعويم وتآكل القدرة الشرائية.
وأشار إلى أن انخفاض السيولة داخل السوق العقارية يُعزى بشكل أساسي إلى معدلات التضخم المرتفعة، والتي تؤثر على قدرة الأفراد على الاستثمار المباشر في العقارات، ومع ذلك، لفت منصور إلى أن هذا الوضع لا يشير إلى وجود “فقاعة عقارية” في مصر، مستبعدًا الحاجة إلى التخوف من هذا الأمر في الوقت الحالي، حيث أن السوق العقارية تسير بنسق متوازن ومستدام.
وتوقع منصور زيادة أسعار العقارات خلال السنوات المقبلة، معتبرًا هذا الارتفاع تطورًا طبيعيًا وصحيًا للقطاع العقاري.
وأوضح أن ارتفاع الأسعار يشير إلى قوة السوق ويعزز من استقرار العقارات كأصول طويلة الأمد، مما يعكس التوجهات العالمية في قطاع العقار، حيث تعتبر الزيادة التدريجية في الأسعار دلالة على حيوية السوق واستمراريتها.
وتابع شريف عمر توجيه أسئلته للمهندس أحمد منصور، مستفسرا عن رؤيته لملف “تصدير العقار” إلى الخارج، وأوضح منصور أن هذا التوجه ينقسم إلى شقين أساسيين، لكل منهما طبيعته ومتطلباته الخاصة لتحقيق النجاح.
وقال منصور إن الشق الأول يرتبط بالصناديق الاستثمارية العقارية، والتي تعد جزءً أساسيًا من عملية تصدير العقار، إلا أنها تتطلب شروطًا ضرورية لتعزيز الثقة في السوق المصري.
وأكد على أن جذب هذه الصناديق يعتمد على ثقة المستثمرين في استقرار البلد ومناخ الاستثمار فيه، مشددًا على أهمية الاستقرار في سعر الصرف وضرورة تعديل بعض القوانين التشريعية لتوفير بيئة ملائمة ومشجعة لهم.
وأضاف منصور أنه من الضروري سهولة تسجيل الوحدات العقارية في الشهر العقاري، وهو ما يعزز الشفافية ويسهم في بناء الثقة بين المستثمرين الأجانب.
وانتقل منصور للحديث عن الشق الثاني، وهو “المستثمر الفرد”، مشيرًا إلى أنه يعتمد بشكل كبير على تجربة الأفراد الأجانب الذين يقيمون لفترات طويلة في مصر، خاصة في مناطق مثل الساحل الشمالي.
وقال إن هذا الاتجاه يشهد ازديادًا واضحًا في نسب الإقبال من المستثمرين الأجانب، والذين أصبحوا يفضلون تملك وحدات عقارية خاصة بهم بعد تجربتهم للحياة في مصر وإقناعهم بجودة المعيشة فيها.
وأضاف منصور أنه من الضروري تعديل الصورة النمطية عن مصر، حيث ينحصر الانطباع الشائع لدى العديد من الأجانب حول مصر في الأهرامات والصحراء.
وأكد على أهمية تسويق مقومات مصر الأخرى بما يتضمن تقديم رؤية شاملة عن جودة الحياة في البلاد، وذلك من خلال تضافر الجهود بين وزارة السياحة ووزارة الإسكان ووزارة الطيران المدني.
وطرح فكرة تتمثل في إرسال معلومات حول الفرص الاستثمارية العقارية عبر البريد الإلكتروني للسياح الأجانب عند وصولهم إلى مطار القاهرة الدولي، بحيث يكون لديهم تصورًا واضحًا عن الفرص المتاحة للاستثمار في العقار بمجرد وصولهم إلى مصر.
وأضاف منصور أن جودة الوحدات العقارية المقدمة للأجانب عنصرًا أساسيًا يجب الاهتمام به، فكلما كانت الجودة عالية وتلبي احتياجات الأجانب، زادت فرص جذب الاستثمارات الفردية والمؤسسية إلى السوق العقارية المصرية، مما يسهم في تعزيز سمعة مصر عالميًا كمركز جاذب للاستثمار العقاري.
ووجه مدير الجلسة سؤال للدكتور ماجد مرعي – الرئيس التنفيذي لشركة ماجنوم العقارية، حول الخطوات ووضع مصر بالنسبة للاستدامة ؟
وقال مرعي، إن الاستدامة ليست رفاهية بل أصبحت جزءًا مهما في الوقت الحالي و في المستقبل على مستوى القطاع العقاري والعمل بشكل عام، حيث أصبحت مادة تدرس حاليا في الجامعات كمادة أساسية من مواد التجارة الأساسية وليست متعلقة فقط بالقطاع العقاري.
وأضاف مرعي أن ارتفاع التكاليف الخاصة بأسعار الوقود على المستوى المحلي والعالمي يدفع الدول للتفكير في الاستدامة لتكون جزءًا من قرارات الحوافز التي تقدمها للمطورين والمواطنين أيضا.
وأوضح الرئيس التنفيذي لشركة ماجنوم العقارية، أن المطور العقاري الذي يمتلك منزلا مستدامًا من أجل توفير استهلاك المياه والكهرباء والكربون بشكل عام، يؤثر بشكل كبير علي البنية التحتية مما يدفع الدولة الي انشاء محطة 1.5 جيجا بدلا 2 جيجا في المستقبل، مما يقلل الاستهلاك والتكاليف الاستثمارية والكربونية للدولة مستقبلا.
وأكد أن مصر من ضمن الدول التي تهتم بالاستدامة والدليل أن شركة العاصمة أصدرت قانونا للمطورين يمنحهم الحصول علي حوافز الاستدامة من 2 الي 4% ، وذلك الأمر ليس متوفرًا في المنطقة العربية بشكل عام، مما يحفز المطورين والمستثمرين.
وأشار إلى أن جزءًا من مطالبات التمويلات المحلية والعالمية في الوقت الحالي يتعلق بنظام الحوكمة والاستدامة، وعدم تطبيقها يؤدي إلى تقليل التقييم العام أو رفع الفائدة الخاصة بالتمويل.
وأضاف أن معظم الشركات العالمية في العالم تتعامل مع مباني مستدامة بحلول 2030، مما يلزم الشركات الخارجية عند تأجير المباني الالتزام بمعايير الاستدامة.
وأوضح أن العاصمة الإدارية ستكون أحد المدن التي تحقق الاستدامة في المنطقة بنسبة 100% والمنافس الوحيد في هذا القطاع «دبي» والتي تستهدف تحقيق بعض أهداف الاستدامة بحلول 2030أو 2050.
وعقب مدير الجلسة، متسائلا ما هي أبرز العقبات التي تواجهكم في الوقت الحالي؟
قال مرعي إن السوق العالمية شهدت في الخمس أعوام الماضية تضخمًا بنسبة ١% ولكن حدوث التضخم بنسبة 5 و 7 و6% في السوق الأوروبية أثر على دخل الأسر في أوروبا بشكل عام، مما أدى إلى توجه كبار السن إلى البحث عن أماكن للعيش تكون مقاربة للدخل الخاص بهم.
وأضاف أن مشروع رأس الحكمة يركز على استقطاب ذلك القطاع ليكون موجودًا في مصر خاصة في الساحل الشمالي، مشيرا الي أن حروب المنطقة أدت إلى اللجوء إلي مصر للاستقرار، ويرجع سبب ذلك إلى أن الشعب المصري يسهل التعامل معه وكذلك استقرار الأسعار مقارنة بالدول الأخرى.
وأكد أن مصر الدولة الوحيدة التي تمتلك مقومات الدولة الشاملة من شعب وجيش ومؤسسات دولة، وحضارة بغض النظر عن المشكلات التي تستمر الدولة في حلها لذلك يجب على القطاع العقاري استغلال تلك العوامل.
وأشار إلي أن الدول الخليجية بدأت الشراء في مناطق سكنية ليس لها علاقة بالسياحة مثل مناطق الساحل الشمالي وسوما والبحر الأحمر فقط، بل هناك حركة شراء في التجمع والشروق.
وانتقل رئيس الجلسة للمهندس محمد بدير رئيس مجلس إدارة شركة باراجون للتطوير العقاري ، متسائلا عن حجم التيسيرات التي قدمتها الحكومة لصالح المستثمرين؟.
وأكد بدير أن الدولة قدمت تيسيرات ضخمة وهائلة خلال الفترة الماضية، خاصة في المرحلة التي تعرض لها القطاع لأزمة كبرى يمكن أن نقول أنها بدأت من العام 2020، لكنها استجابت للعديد من مطالب المطورين، وهو ما ساهم في الحفاظ على الشركات العقارية.
وطالب بدير الحكومة بضرورة تقديم المزيد من التيسيرات خاصة في ظل الأوضاع الجيوسياسية التي تعيشها المنطقة وما لها من تأثيرات سلبية على الاقتصاد العالمي ككل ومصر جزء منه، مشيرا إلى أن الحكومة ربما قدمت تيسيرات لصالح القطاع بطريقة غير مباشرة من خلال المشروع الأخير في منطقة رأس الحكمة خاصة وأنه بمجرد توقيع العقود استقبلت مصر ولا زالت تستقبل العديد من الاستثمارات الخليجية، بعد أن أرسلت الصفقة رسالة مفادها أن السوق واعدة وآمنة لأي استثمار.
وانتقل رئيس الجلسة موجها سؤال للمهندس إبراهيم المسيري الرئيس التنفيذي لشركة أبو سومة للتنمية السياحية حول تقييمه لمبيعات المشروعات الشاطئية لصالح الأجانب التي خلال المرحلة الماضية؟.
وأكد المسيري أن مصر كدولة تعد ضمن الدول التي تتمتع بأسعار منخفضة جدا خاصة في قطاع العقارات، لكن هناك عددًا من الصعوبات التي تواجه المشتري الأجنبي ، موضحا أن الدولة تعمل عليها في الوقت الحالي بما يضمن النهوض بملف التصدير العقاري.
واستكمل أنه لا يمكن الحديث عن التصدير العقاري ونحن لا نمتلك وحدات كاملة التشطيب، وهو ما يدفعني لمطالبة الحكومة لإصدار قرار أرى أنه هام يقضي بمنع بيع الوحدات غير مكتملة التشطيب للأجانب، خاصة وأن الخطوة تعزز من تنشيط عملية التصدير، لأن أغلب العملاء دائما ما يبحثون عن وحدات كاملة التشطيب.
وأعرب المسيري عن تخوفه من تحويل عدد من المدن إلي كتل خرسانية ضخمة، في ظل تراجع الطلب مع ما يشهده الوضع الاقتصادي سواء المصري أو العالمي من أزمات متلاحقة لا تتوقف.
ولفت إلى أن هناك عددًا من التفاصيل المتعلقة بعمليات التطوير وهي تفاصيل هامة جدا للعملاء، خاصة أننا في الوقت الحالي نجد عملاء يسألون عن نوعية العزل المستخدم في المبنى، وهو أمر يدفع المطورين لتحسين جودة المنتج، معتبرا أن هذه التفاصيل شأن يخص المطور ولا يمكن أن نطالب الدولة بأن تصدر قرارًا يلزم المطور باستخدام خامات بعينها، خاصة وأن التدخل الزائد في المشروع يمكن أن يخلق مشكلة جديد.
وطالب المسيري بضرورة أن يتوقف المطورين عن عملية تمويل المشروعات التي يعملون عليها، لأن دوره هو تقديم المنتج فقط، وهناك طرق وآليات لعمليات التمويل، كما طالب أيضا بأن يتوقف دور المطور عند عملية التسليم، على أن يكون هناك كيان آخر يتولى عملية إدارة الأصول.
وعاد مدير الجلسة للمهندس محمد بدير، طالبا منه تقديم عدد من النصائح للشركات الناشئة، وهو ما علق عليه قائلا: “بداية أي مشروع عقاري يحتاج من 5 إلى 6 سنوات للانتهاء منه وهو ما يفرض على المطور أن يضع خطة لمعرفة نقاط الضعف والقوة والضعف، علاوة على وضع سيناريوهات وحلول لأي أزمات متوقعة”.
وأضاف، كما يجب أن يعرف المطور ما هي مصادر التمويل التي سيعتمد عليها لتنفيذ المشروع خاصة في ظل التحفظات التي تبديها البنوك، وهنا لابد وأن أؤكد على ضرورة تطبيق تمويل الوحدات بضمان المطور ،وهو مطلبًا عادلًا يضمن حق البنوك وحق المطور في نفس الوقت ويوفر له السيولة المالية.
واستكمل أن عملية اختيار موقع المشروع هو أحد الأسباب الهامة لنجاحه، كما أن دراسة التكاليف مع الحفاظ على الجودة، هي أحد أهم البنود التي يجب أن يلتزم بها المطور لضمان تقديم منتج جيد، وفي الوقت ذاته ضمان استمرارية عمل الشركة.
وأكد أن تراجع الجودة من شأنه أن يحقق أرباحًا مؤقتة لكنه لا يضمن بقاء الشركة في السوق، مضيفا كما أن العمل على تحقيق الاستدامة في المشروعات يجعل من المطور هدفا للباحثين عن المشروعات الجيدة والصديقة للبيئة.
وعاد مدير الجلسة للمهندس إبراهيم المسيري متسائلا: إلى أي مدى ساهمت البنية التحتية في دعم وتنشيط ملف العقارات؟
وهو ما علق عليه بأن البنية التحتية ساهمت بشكل لا ينكره أحد في دعم القطاع بشكل عام، وهنا لابد وأن نشيد بمشروع الحكومة “الجلالة” والذي أحدث تحولا نوعيا بعد أن قلل المسافة بنسبة كبيرة، كما أن عدد المطارات الداخلية كبير، لكن هناك عدد من المطارات ربما تحتاج لإضافة مزيد من الرحلات على مدار الأسبوع.
وتوجه مدير الجلسة بسؤال للمهندس محمد مرعي، حول التحديات العقارية التي تواجه المطورين؟
قال مرعي إن التمويل جزء هام من المعادلة حاليا لأن زيادة الأسعار في الآونة الأخيرة والتي ستظل مستمرة محتاجة آليات تمويل بشكل مختلف تسهيلا على البائع والمشتري بشكل كبير، كما لابد من تشكيل ادارة بشكل جيد للغاية مما يحسن من الاستثمار في الوحدات نفسها والمحافظة عليها.
ووجه شريف عمر سؤال مشترك حول الزيادة المتوقعة في الأسعار الفترة المقبلة والنصيحة التي يمكن تقديمها للراغبين في الشراء؟.
في البداية علق المهندس طارق شكري متحدثا عن توقعه بزيادة حجم المبيعات المتوقعة بالسوق العقاري خلال نهاية العام الجاري بما يقارب 2 تريليون جنيه ، مقابل تريليون نهاية العام الماضي.
وتوقع شكري زيادة في ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تتراوح ما بين 10-15 % خلال العام المقبل نتيجة عدة مؤثرات ومنها تحريك أسعار المحروقات وارتفاع أسعار المنتجات، مختتما” ما زالت فرصة الشراء اليوم أفضل من غد “.
السؤال نفسه علق عليه المهندس أحمد منصور، قائلا إن أسعار العقارات من المرجح أن ترتفع بنسبة تتراوح بين 5 إلى 10% مع نهاية عام 2024، مع توقعات بارتفاعات ملحوظة خلال بداية عام 2025، موضحا أن هذا التوقع يعكس الوضع الراهن للسوق العقارية وتفاعل المستثمرين مع التطورات الاقتصادية.
و أشار منصور إلى وجود ثلاثة أنواع رئيسية من العملاء في القطاع العقاري، لكل منهم أهدافه واحتياجاته الخاصة، النوع الأول هو العميل الذي يبحث عن وحدة سكنية للإقامة، ويميل إلى اختيار العقار الأنسب لاحتياجاته الشخصية، و النوع الثاني هو المستثمر الذي يبحث عن فرص تعزز استثماراته وتوفر عوائد مجزية على المدى الطويل، أما النوع الثالث فهو العميل الذي يراقب السوق وانتظار اللحظة المناسبة لاتخاذ قراره بالشراء.
وأوضح منصور أن القلق يسيطر على العديد من المستثمرين بسبب الخسائر الأخيرة المرتبطة بتذبذب سعر الدولار، مما جعلهم أكثر تحفظًا في اتخاذ قرارات استثمارية جديدة.
وأضاف أن استقرار السوق العقارية يتطلب استمرار الجهود لتوفير بيئة استثمارية آمنة تعزز من ثقة المستثمرين وتجذب المزيد من رؤوس الأموال إلى القطاع.
فيما علق المهندس محمد مرعي، قائلا إن الزيادة تعتمد على جزأين الأول المحرك الأساسي للسوق المصرية وزيادة عدد السكان التي تصل إلى مليون ونصف سنويا وزيادة الشريحة العمرية المقبلة على الزواج في سن من 20 إلي 40 وزيادة حالات الطلاق التي تسببت في ارتفاع الطلب على الوحدات.
وأضاف أن هناك معدلات التضخم التي تحدث في العالم سوف تستمر ومن الممكن زيادة التضخم المحلي وقد يصل إلي 23% وفقا للإحصائيات، متوقعا أن 2025 ستشهد زيادة ملحوظة على الوحدات السكنية حيث شهدت 2023 زيادة بالغة ، موضحا أن هناك أفكارًا جديدة بخصوص الصناديق العقارية التي تعتمد، كما أن هناك طلبات حاليا أن تكون هناك صناديق استثمار عقاري للتطوير مما يمنح المواطنين الذين ليس لديهم قدرة مادية شراء الوحدات بالشراكة مع المطورين.
الرابط المختصر:
موضوعاتمقترحة
Related Posts
