تطرق عدد من الخبراء والمطورين العقاريين الذين استضافتهم الجلسة الثالثة من مؤتمر التطوير العقاري إلى عدد من التحديات التمويلية التي تواجه القطاع العقاري في الوقت الراهن لا سيما في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، وتعاظم التكلفة التمويلية التي يتكبدها المستثمرون العقاريون.
وأدار الجلسة فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس شركة مينا لاستشارات التطوير وناقشها سامح السيد، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، وطارق عبد الرحمن، الرئيس التنفيذي لشركة بنيان للتنمية والتجارة، وحسن سمير، رئيس الاستثمار والتطوير العقاري في بنك مصر، وأيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى”، و ريمون عهدي، الرئيس التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، و الدكتور محمد راشد، رئيس مجلس إدارة شركة راشد للاستشارات.
وأشار المتحدثون إلى عدد من الحلول التي يمكن الاعتماد عليها من أجل التغلب على هذه التحديات، وعلى رأسها اعتماد مبادرات تمويلية جديدة، أو حتى إطلاق صناديق عقارية جديدة.
وافتتح فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس شركة مينا لاستشارات التطوير، الجلسة الثالثة من مؤتمر جريدة “المال” العقاري التي جاءت تحت عنوان«التمويل يحكم قبضته على القطاع العقاري»، بالإشارة إلى أهمية التمويل العقاري للقطاع، لاسيما في ظل طرح العديد من الحلول والبرامج العقارية المختلفة.
ورحب “فوزي” بالمشاركين في الجلسة، ونقل الحديث إلى الدكتور سامح السيد، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير ليسأله عن آليات الشركة في الحصول على التمويل والسيولة.
ورد “السيد” خلال فاعليات الجلسة الثالثة والتي حملت عنوان “التمويل يحكم قبضته على القطاع العقاري” بأن شركته إحدى الشركات المملوكة بنسة كببيرة للدولة تقدر بنحو 72% موضحا أن التحدي الأكبر يكمن في عمليات التطير وكسب ثقة العملاء.
وأشار إلى أن التحدي الأكبر يكمن في جزأين أحدهما كسب الثقة لدى العملاء فيما تتمثل الأخرى في الحصول على التمويل اللازم الذي يسهم في تقليل عدد المخاطر، فيما يسهم في تحقيق أهداف الشركة ، منوها بأن الشركة بصدد بيع عدد من مواقع مشروع منطقة هيليوبليس في الوقت الراهن .
وتدخل مدير الجلسة متسائلا عن المنطاق التي يجري تطويرها من قبل الشركة ؟
وأجاب “السيد” بأن الشركة تجري حاليا مفاوضات لتطوير عدد من الأصول التي تمتلكها، لافتا إلي أنها مازالت تمتلك ما يزيد عن 700 فدان بحاجة للتطوير .
خطط شركة مصر الجديدة
وعاود طرح السؤال على “سامح” ليسأله عن خطط شركة مصر الجديدة، ليجيبه قائلا إن عوائد الشركة تتجاوز 125 مليار جنيه، مبينا أن الشركة بصدد إنهاء تعاقد مع وزارة الإسكان ، فضلا عن تواجد قطعة أرض مع محافظة الدقهلية.
ولفت إلى أن الشركة لديها خطة طموح للعمل على تطوير محفظة أصولها خلال المرحلة المقبلة بهدف تعظيم الربحية وزيادة الاستفادة منها مما يسهم في خدمة القطاع العقاري في المرحلة المقبلة .
الحلول المالية المبتكرة والتدفقات النقدية
وانتقل إلى طارق عبد الرحمن،الرئيس التنفيذي لشركة بنيان للتنمية والتجارة، ليسأله عن ماهية الحلول المالية المبتكرة التي يمكن أن تعتمدها شركات التطوير العقاري لتوفير تدفقات نقدية جيدة.
والتقط “عبد الرحمن” أطراف الحديث، موضحا أن آليات التمويل متعددة ويمكن العمل على اتخاذ آليات التمويل من خلال سد الفجوة عبر البيع للعملاء.
وأضاف أن إصدار سندات التوريق تعد أحد أبرز الحلول المساهمة في سد فجوات التمويل، لاسيما في الوقت الذي تشهد في الشركات بعض التعثرات في التمويل، إذ يتم تحصيل السندات من شيكات العملاء، موضحا أنها إستراتيجية عالمية متبعة من الشركات عالميا .
فيما رأى أن هناك أحد اللاعبين الكبار الذين اتجهوا لإصدار الصكوك على غرار مجموعة طلعت مصطفى بهدف الاتجاه لتعظيم سبل التمويل، مبينا أنه ينبغي الاتجاه لزيادة الاستفادة من الصناديق العقارية كحل للتمويل .
وقال ريمون عهدي، الرئيس التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، إن لـ “الفائدة” دورًا في كل مراحل المشروع العقاري، بدءًا من شراء الأرض وصولًا إلى التوريق، مشيرًا إلى أنها تؤثر بشكل مباشر على تكاليف المشروع وعائدات المطور والقدرة الشرائية للعملاء.
مبادرات عقارية جديدة
وتوجه “فوزي” بالسؤال إلى طارق عبد الرحمن عن مدى احتياج السوق المصرية إلى مبادرات عقارية جديدة؟
وتدخل “طارق” لفكرة تطوير فكرة الصناديق العقارية، مشددا على أنه ينبغي العمل على إعادة النظر في حالة الربحية الخاصة بها، مبينا أنه في حال تسجيل الصناديق في البورصة ينبغي العمل على النظر بشكل مستمر لحالة الأسهم وفقا للتغير في سعر العقار عالميا .
وأشار إلى أن الصناديق العقارية يمكنها التدخل في حل عدد من الأزمات الخاصة بالقطاع العقاري وعلى رأسها فرص التمويل التي تواجه القطاع العقاري .
الاندماجات والاستحواذات
في السياق ذاته، تساءل عن احتمالية حدوث اندماجات واستحواذات في شركات التطوير العقاري خلال الفترة القادمة؟
ورأى طارق عبد الرحمن أن السوق المصرية قد تشهد خلال المرحلة المقبلة عددا من الاستحواذات والاندماجات في سوق العقارات، مؤكدا أنه لا توجد ندرة في الأراضي في مصر مما يعد عنصرا ذهبيا للعمل على تنشيط القطاع .
وقال إن فكرة الاستحواذات والاندماجات يجب أن تخضع للعديد من العوامل وعلى رأسها تواجد قطع أراض معينة تتمتع بعدد من المزايا، مبينا أن الشركات قد تتجه للاستحواذ على نوع أصول جديد مثل الفنادق، على غرار ما قامت به مجموعة طلعت مصطفى .
وأكد الرئيس التنفيذي لشركة بنيان أن توافر الأراضي يمثل العنصر الأبرز في رواج القطاع العقاري، منوها بأنه مازال هناك عدد من الأراضي الشاغرة في مصر.
وأشار إلى أن شركة طلعت مصطفي أتاحت الصكوك على المباني العقارية، مضيفًا أن الصناديق العقارية تحل مشكلة للمطورين.
وأشار طارق عبدالرحمن الرئيس التنفيذي لشركة بنيان للتنمية والتجارة، إلى أن الفترة الحالية لن تشهد أية مشكلات خاصة بعمل صندوق عقاري، والقانون ليس في حاجة إلى أية تعديلات.
وأوضح سامح السيد، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، أن شركته تستهدف جمع إيرادات بقيمة 106 مليارات جنيه خلال الـ10 سنوات المقبلة.
وأضاف السيد قائلا : نسعى من خلال الاتفاقيات المبرمة خلال الفترة الماضية لتحقيق عوائد تلامس 225 مليار جنيه خلال 10 سنوات مقبلة.
وتابع أنه سيتم توقيع اتفاقية خلال أيام مع وزارة الإسكان لاستغلال 776 فدانا في مشروعات سكنية.
سعر الفائدة وضغوط شركات التطوير
ونقل “فوزي” الحديث إلى ريمون عهدي سائلا إياه عن تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على المطورين العقاريين والتدفقات النقدية لديهم؟
وأفاد “عهدي” بأنه على الرغم من ارتفاع الفائدة فإن أسعار الوحدات لم تشهد زيادة كبيرة، مشيراً إلى أن العميل يفضل دفع أقساط متدرجة على دفع قيمة الوحدة كاملة، وهو ما يتطلب حلولًا تمويلية مبتكرة.
ورأى أن كل وحدة سكنية تحتاج إلى نموذج تمويلي خاص بها لمواجهة التحديات المتغيرة في السوق العقارية.
وأكد أيمن عبد الحميد أن سعر الفائدة ألقى بظلاله على حالة السوق المصرية ، خلال الفترة الماضية، مما ساهم في ارتفاع تكاليف التمويل.
وأضاف أن ارتفاع أسعار الفائدة ساهمت بشكل كبير في مواجهة القطاع العقاري أزمات متعدد، مبينا أن الفائدة تمثل 30% من قيمة العقار.
الفجوة التمويلية
ونقل الحديث إلى حسن سمير، رئيس الاستثمار والتطوير العقاري في بنك مصر، عن ماهية الاشتراطات التي تطلبها البنوك من المطورين العقاريين للحصول على التمويل، ليجيبه بأن هناك مجموعة من المعايير والاشتراطات التي ينبغي انطباقها على المطور للحصول على التمويل المصرفي.
وأضاف “سمير” أنه من المهم توفير مبادرات جاذبة يمكن من خلالها خلق حلول سكنية جيدة لجميع المواطنين.
وذكر أن حجم المخاطر واحدة من بين الاشتراطات التي ينظر إليها القطاع المصرفي عند تمويل المطورين العقاريين.
وأكد أن بنك مصر يعتزم الدخول في صناديق عقارية أخرى ولكن بعد استقرار أسعار الفائدة ، موضحًا أن البنك باع أصولا بنحو 500 مليون جنيه من خلال الصندوق العقاري الأول.
تنشيط الصناديق العقارية
ووجه “فوزي” الحديث إلى الدكتور محمد راشد، رئيس مجلس ادارة شركة راشد للاستشارات، ليسأله عن آليات تنشيط الصناديق العقارية.
وقال “راشد” إن دور الصناديق العقارية يستهدف في جذب مستثمرين جدد، خاصة أولئك الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات ولكنهم لا يملكون المبالغ الضخمة اللازمة لشراء عقارات كاملة، مضيفا أن ذلك يتم من خلال تحويل الأصول الثابتة إلى أوراق مالية، يمكن للمستثمرين المشاركة في مشروعات عقارية كبيرة بمبالغ أقل.
وأفاد بأن الصناديق العقارية تتميز بالمرونة، حيث يمكن للمستثمر شراء وبيع وحدات الصندوق بسهولة من خلال التطبيقات الإلكترونية، دون الحاجة إلى التعامل مع الإجراءات المعقدة لبيع العقارات التقليدية.
وأشار “راشد” إلى النمو الكبير في عدد الصناديق العقارية في العديد من الدول، مما يدل على جاذبية هذا النوع من الاستثمار، ونصح المستثمرين بدراسة شروط كل صندوق عقاري بعناية، والتركيز على متوسط العائد المتوقع قبل اتخاذ قرار الاستثمار.
وأكد رئيس مجلس إدارة شركة راشد للاستشارات، أن عدد الصناديق العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية 150، وفي المملكة العربية السعودية 17 صندوقا، وفي مصر صندوقين فقط.
وأوضح أن إجمالي قيمة الأصول التي تديرها جميع الصناديق العقارية يصل إلى 2.6 مليار دولار سنويًا.
وأكد أنه يجب أن يكون هناك إدراك عميق لأهمية الشفافية والرقابة في المشروعات، لا سيما فيما يتعلق بإدارة الأموال.
ولفت إلى إنشاء حساب ضماني في البنك هو خطوة أساسية لضمان عدم إساءة استخدام الأموال، بالإضافة إلى إشراك جهة رقابية، سواء كانت داخلية أو خارجية، يعزز الثقة ويضمن الالتزام بالضوابط.
وأكد أن الهدف الأساسي هو حماية مصالح العميل وضمان وصول الأموال إلى المشروع المستهدف.
ورأى أيمن عبد المجيد أن القانون واللائحة التفيذي التي تم إصدار قانون الصناديق العقارية يحتاج إلى إعادة نظر من قبل الجهات المعنية، والتي تتمثل في المعالجة المحاسبية لأرباح الصناديق العقارية، فضلا عن إمكانية حصد حصيلة التمويل من الصندوق.
وأضاف أن القوانين الحالية المنظمة لفكرة عمل الصناديق العقارية باتت ملائمة، خاصة بعد التعديلات التشريعية الأخيرة التي أقرتها الجهات المعنية.
ولفت أيمن عبد المجيد نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري الأولى إلى أن قرار 2007 يمنع استغلال الوحدات.
وأكد الرئيس التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، أهمية التمويل القوي في دفع عجلة القطاع العقاري، محذرًا من عواقب نقص التمويل.
وأضاف أن الفائدة هي العامل المحرك للسوق العقارية، حيث تؤثر بشكل كبير على قرارات الاستثمار في القطاع العقاري، سواء من جانب المطورين أو المستثمرين.
وقال “عهدى” إنه إذا خفض البنك المركزي سعر الفائدة، فإن كوبون الوحدة (أي العائد على الاستثمار في الوحدة العقارية) سيقل، وبالتالي سيقل سعر الوحدة.
وأفاد بأنه هذا قائم على فكرة أن انخفاض تكلفة التمويل (سعر الفائدة) سيؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات.
وأوضح أنه بدلاً من خفض سعر الوحدة، يمكن إضافة سنة إضافية إلى مدة القرض العقاري، والذي قد يكون جذابًا للمشترين الذين يواجهون صعوبة في سداد قروض كبيرة.
وأكد أن المطورين العقاريين يجب أن يركزوا على تطوير العقارات بدلاً من لعب دور الممول.
واقترح زيادة التمويل العقاري لتشمل شرائح أكبر من المجتمع، لتحفيز سوق العقارات وزيادة القدرة الشرائية للمواطنين، ولكن يجب أن تكون هناك ضوابط للتأكد من أن القروض العقارية تمنح للمستحقين فقط.
وطالب بأن يتم ربط سعر الوحدات السكنية بسعر صرف الدولار، بحيث يرتفع سعر الوحدة مع ارتفاع الدولار، ليحمي المطورين من تقلبات سعر الصرف.
وتطرقت الجلسة الثالثة إلى الحديث عن شركات التطوير العقاري، وتوافر السيولة والتمويل اللازم سواء لإنشاء أو استكمال بناء المشروعات المختلفة، وكذلك الأمر بالنسبة للعملاء والذين يعاونون مؤخرًا مع ارتفاعات لافتة في التضخم قد تؤثر عليهم في الوفاء بالتزاماتهم التعاقدية مع المطورين.
وتحدثت عن أهمية التمويل كعنصر مهم للغاية في عملية التطوير العقاري، وبالنسبة لتأثيراته السلبية على المطورين التي تدفعهم لدراسة آليات تقليدية أو مبتكرة لتدبيره رغم الارتفاعات في أسعار الفائدة وبالتالي زيادة الأعباء المالية، وصولاً إلى ظهور صفقات اندماج أو تحالفات بين المطورين وجهات أخرى تملك السيولة.
وأكدت أن شركات المقاولات ليست بعيدة عن أزمة عدم توافر السيولة، فالعام الجاري شهد تزايد عدم رغبة المقاولين في الحصول على أعمال إضافية بداعي صعوبات التسعير وعدم توافر مواد البناء والتشطيب، ولذلك فقد بحثت تلك الشركات عن حلول تمويلية قد تكون صعبة للغاية حال كونها بنكية، فيما اتجهت أخرى لأسواق إقليمية مجاورة لضمان دوران رأس المال وخلق مورد مهم للإيرادات.
وتناولت كيف أن التمويل العقاري للأفراد لطالما تحدث عنه الخبراء باعتباره الآلية الأهم لتنشيط المبيعات العقارية، ولكن المتابع للسوق يجد أن قيمة التمويلات السنوية لا تتناسب تماما مع حجم المبيعات المسجلة بنهاية كل عام، وهي آلية غائبة تماما في السوق المحلية، ويجب العمل على توافرها في القريب العاجل.
وذكرت أن الفترة الماضية شهدت اهتمامات فعلية من صناديق الاستثمار العقاري سواء الإقليمية أو العالمية والتي رغبت في إطلاق مشروعات في مصر، ولكنها عانت من غياب البيئة التشريعية والتنظيمية الملائمة، ولذلك لجأت إلى الآليات التقليدية ومنها الشراكات لضمان النفاذ إلى السوق المصرية.
تشيط التمويل العقاري
وأوضح أيمن عبد المجيد نائب رئيس مجلس إدارة شركة الأولى إن التمويل العقاري يواجه في الوقت الراهن إحدى المشكلات الجوهرية والتي تتجسد في فكرة تقديم سبل التمويل اللازمة للعقارات تحت الإنشاء، مبينا أن 97% من العقارات في مصر تحت الإنشاء، إذ يسهم ذلك في تطوير القطاع العقاري خلال الفترة اللاحقة، وأكد أنه لا يوجد ما يمنع فكرة التمويل تحت الإنشاء وإمكانية استقبال عمليات استحوذات واندماجات في القطاع العقاري في مصر.
الرابط المختصر:
موضوعاتمقترحة
Related Posts
